房企变阵：代建、买卖与物业构建“第二增长极”

（原标题：房企变阵：代建、买卖与物业构建“第二增长极”）

在房地产市场企稳之际，房企加快拓展新业务增长点，包括代建、物业办事等业务。

2024年，在房企纾困赓续取得发达之际，房企加码探索轻重并举运营模式，在买卖、代建和物业办事等细分范围构筑“第二增长极”。

当今代建市场积存度捏续飞腾，绿城处罚、旭辉建管等保捏较大市占率；在买卖地产范围，龙湖集团、华润置地等房企深度布局，谋划性业务对中枢净利润的孝敬跨越五成；在物业板块，碧桂园办事、保利物业、雅活命办事等物企的处罚范围居前。

与开辟业务比拟，这类业务雷同呈现高利润率的特色，能够平滑企业利润波动，成为房企赢得矜重营收的压舱石。

代建市场积存度加重

绿城处罚纠合八年市占率第一

行为浩荡房企争相布局的第二增长弧线，以轻钞票、高毛利著称的代建行业频年步入竞争尖锐化阶段。除了绿城处罚、华夏建业等早期参与者，当今上百家房企已涉足代建范围，部分房企设置了专科的代建平台，比喻龙湖龙智造、招商建管、旭辉建管、新城建管、华夏安基、中梁建管、世茂处罚、中交房地产处罚等。

2024年，头部代建企业占据了范围高位。据克而瑞发布的2024年前三季度代建企业名次榜，绿城处罚、旭辉建管、蓝城集团位居行业TOP3，其间新签约代建面积折柳为2720万平日米、952万平日米、938万平日米（见表1）。

数据起头：克而瑞

部分代建“新面目”也在积极推广。行为2023年前后设置的专科代建处罚平台，润地处罚、招商建管当今保捏较大增量，2024年前三季度，前述企业的新增代建范围均保捏在400万平日米以上，况兼入围行业TOP10。

全体来看，代建行业新增范围呈现较高的积存度与行业分化。截止2024年三季度末，前述TOP3 企业的新签代建范围在TOP20榜单中占比达38.9%。其中绿城处罚新增范围保捏行业第一，况兼保捏1.8%的同比增幅。

行为业内地产集团输出代建处罚办事的典型平台，绿城处罚以“中国最大的房地产开辟办事商”进行自我标榜。公司2024年度中期功绩陈诉表露，绿城处罚纠合8年保捏20%以上的代建行业市占率。截止陈诉期末，公司代建花式已布局128座主要城市，合约花式总建筑面积同比增长8.1%至1.23亿平日米，蝉联行业范围首位。

在上市房企净利润大宗见顶的配景下，绿城处罚的净利润频年看守增长。2020年至2023年，绿城处罚的净利润折柳为4.39亿元、5.65亿元、7.45亿元、9.74亿元，同比增长35.27%、28.66%、31.73%、30.77%。2024年上半年，绿城处罚净利润为5.01亿元，同比增长5.82%。

基于代建企业轻钞票、低欠债等运作特色，代建业务净利润率雷同高于传统房地产业务。2020年至2023年，绿城处罚的毛利率按次为47.76%、46.39%、52.28%、52.15%。对比Wind数据表露，截止2023年三季度，103家A股上市房企的毛利率平均值仅为24.91%。

从业务组成情况看，买卖代建是绿城处罚最大的收入和利润起头。2024年上半年，绿城处罚来自买卖代建、政府代建的营业收入折柳为13.08亿元、3.32亿元，占总营收比重折柳为78.3%、19.9%。这两伟业务板块的毛利率水瓜折柳为54.2%、40.4%，其中买卖代建的毛利率水平彰着更高。

与此同期，由于代建业务主要提供办事而非融资，小麦财经股票配资代建企业平庸看守较低杠杆。截止2023年底，绿城处罚有银行入款及现款(不包括典质银行入款)为东说念主民币21.52亿元，流动比率为1.4倍，杠杆比率为0.8%。

买卖地产获打破性融资支捏

谋划性业务成华润、龙湖功绩维持

除代建外，当今头部房企还在买卖赛说念捏续发力，凭借该类谋划性业务的高利润率与低资本融资上风，熨平周期内的利润波动。

梳理现时在谋划性业务板块深度布局的房企，据克而瑞发布的《2024年内地房企运营收入名次榜》，其间运营收入范围在TOP5的房企包括万达商管、华润置地、万科地产、龙湖集团、新城控股，2024年度谋划性收入折柳为508.8亿元、287.9亿元、174.2亿元、155.4亿元、118.5亿元（见表2）。

数据起头：克而瑞

当今谋划板块已成为部分房企的功绩维持。从买卖地产、长租公寓等谋划性业务赛说念看，龙湖集团、华润置地等头部房企取得了新打破。

企业财报表露，2024年上半年，龙湖集团运营及办办事务统统竣事谋划性收入131亿元，同比增长7.6%，在公司中枢职权净利中的孝敬占比擢升知交像以上，助力集团全体利润的褂讪和结构的优化。

其中，运营业务主要包括市集和长租公寓；办事航说念则包括物业处罚“龙湖智创活命”和奢睿营造品牌“龙湖龙智造”。截止2024年中期，龙湖集团已开业91座市集花式；住房租出方面，冠寓开业房间数达12.3万间。截止陈诉期末，龙湖物业在管面积3.7亿平日米，龙湖龙智造已累计获取代建类花式超110个。

与传统开辟业务比拟，谋划性业务一贯呈现高毛利特色。2024年上半年，炒股开户龙湖集团的开辟业务结算毛利率仅为7.4%，而以物业处罚、奢睿营造为主的办办事务板块的毛利率则达32.3%。

与龙湖集团肖似，2024年明确将“大资管”业务界说为主航说念业务的华润置地，上半年常常性业务收入同比擢升9%至200亿元，中枢净利润同比增长14.4%至55.2亿元，占总中枢净利润的51.4%，初次跨越了开辟销售型业务的孝敬。

华润置地常常性业务主要由谋划性不动产业务、轻钞票处罚业务等板块组成，其入网议性不动产业务涵盖购物中心、写字楼及货仓房钱等。2024年上半年华润置地仅购物中心竣事房钱收入同比增长9.7%至94.8亿元，该业务板块毛利率跨越70%。

值得一提的是，2024年出炉的谋划性物业贷款新规也在进一步开释房企的典质融资空间。按照新规，于抽象效益较好的买卖性房地产企业而言，可借助低利率、长周期的谋划性物业贷款，置换部分资本更高的开辟贷和债券，进而裁减融资资本并周转存量钞票。

当今买卖地产范围头部房企在贷款落地上已取得骨子性发达。比喻，2024年上半年，万科在互动平台暗示，公司新增谋划性物业典质贷款108.9亿元；其间龙湖集团也在投资东说念主会议上暗示，公司也曾新作念约60亿元的谋划性物业贷款，全年增额瞻望跨越200亿元，余额将接近700亿元。

物企提质增效

碧桂园办事在管范围第一

在以“旱涝保收”和“强现款流”著称的物业板块，频年寻求有质料的发展，助力集团多元化业务。

中指商讨院统计数据表露，2024年上半年，物业上市企业处罚面积的平均值约为1.41亿平日米，同比增长9.3%。频年物业处罚行业增量市场增速有所放缓，不外市场存量豪阔大，瞻望2025年宇宙物业处罚范围将达到319亿平日米，物业企业仍旧不错通过竞争、并购作念大范围。

据部分上市物企线路的在管范围，2024年上半年，碧桂园办事、保利物业、雅活命的在管范围位居行业TOP3，其间在管面积折柳为10.96亿平日米、7.57亿平日米、5.77亿平日米（见表3）。

数据起头：企业公告

与此同期，区别于早期与联系房企业务绑定，频年物业珍摄第三方业务的开拓，以对冲来自联系方处罚面积的下落，助力多元业务的开展。比如，企业财报表露，2024年上半年，碧桂园办事来自于第三方的收入同比增长4.8%至207.8亿元，收入占比达98.7%。截止2024年中期，保利物业来自第三方花式的在管面积达到约4.91亿平日米，占比达到64.9%；雅活命办事来自第三方花式的在管面积占比也达82.9%。

相较于范围拓展，2024年上市物企其实愈加风趣对“质”的追求，部分上市物企主动割舍低质效、处罚难度大、发展后劲小的花式。比如，截止2024年中期，绿城办事储备面积较上年同期净减少0.21亿平日米，主淌若由于储备面积的录用及关于部分非中枢城市及存在录用风险的储备花式的主动退出；世茂办事断绝处罚面积0.175亿平日米，原因系主动退出部分利润率较低、发展后劲较小的花式，对在管花式进行优化调遣。

此外，“深耕”和“聚焦”也成为物业企业市场拓展的要津。比如中海物业建议中枢策略是打好聚焦城市深耕战，明确了要在当地市场竣事范围排名前三的决策；滨江办事暗示捏续深耕长江三角洲地区，捏续通过战术讨好、设置合伙公司及存量盘直拓等神气多渠说念拓展市场。

中指控股物业办事部总司理牛晓娟就此暗示，现时物业市场进一步向范围物业企业积存，分化进一步加重，2024上半年营收第又名是临了又名的179倍，较上年同期擢升61倍，较2023年全年擢升17倍。“跟着高质料发展成为行业共鸣，企业推广策略正在从以往的范围优先转向效益优先。2024上半年，多家企业主动解约合约花式及在管花式，固然短期内导致处罚范围的下落，但能够擢升运营质效，有用壅塞谋划效益的下滑。”据其先容，“与此同期，并购后遗症、联系方应收账款等风险敞口得到有用规章，关于净利率的影响舒适接近尾声，上市物业企业尤其是民营企业的净利率将舒适企稳，并出现设置预期。”

（本文刊于1月4日出书的《证券市场周刊》。文中说起个股仅作例如分析，不作投资建议。）

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